El crowdfunding, (financiar proyectos recaudadando dinero de una multitud de personas a través de internet) va ganando terreno - a medida que la crisis financiera no se termina de resolver - y aparece como la vanguardia de una revolución de la inversión, basada en la tecnología. Esta modalidad supuestamente quita a los intermediarios del sistema financiero y genera una inversión "directa" que les permite a los inversores controlar el riesgo diversificando sus inversiones y bajo su propio manejo. Esto abre oportunidades y nuevos riesgos. Por un lado la ya mencionada diversificación, permite a los inversores dividir el riesgo y por otro lado tener un supuesto manejo en las decisiones sobre el capital invertido. En el primer caso es una realidad que dividiendo las inversiones el riesgo disminuye, también es cierto que las inversiones inmobiliarias sean o no de modalidad crowdfunding, implican riegos como la ilíquidez, ya que a diferencia de las inversiones financieras, el tiempo de los desarrollos inmobiliarios es a mediano o largo plazo, otro inconveniente es el uso de plataformas en este tipo de proyectos que si cierra o enfrenta problemas operativos/financieros, los inversores pueden enfrentar serias dificultades para acceder a sus fondos o liquidar sus inversiones, incluso si los proyectos subyacentes son sólidos, también hay que tener en cuenta que cuánto menor sea la participación porcentual en un proyecto dado, menor será la posibilidad de participáción real en las decisiones sobre ese proyecto.
Para entender la complejidad del crowdfunding, es fundamental distinguir entre proyectos con fines filantrópicos y aquellos que buscan un retorno de inversión. Primero, abordaré los proyectos de filantropía, luego el crowdfunding especificamente inmobiliario pero con fines de alto retorno de la renta y debajo y como reflexiones finales, voy a mencionar un panorama rápido del marco regulatorio en el crowdfunding inmobliario
Si nos referimos a proyectos de filantropía, en donde la participación se realiza sin la espera de una recompensa monetaria, el crowdfunding es una excelente forma de sostenimiento y democratización de saberes, investigaciones y proyectos beneficiosos de algún modo, para aquella multitud que los financia, financiamiento éste no con el solo afán del retorno de la inversión si no un financiamiento relacionado a beneficios para la comunidad, que no se basan solamente en la ganancia relacionada con lo financiero. The correspondent, un diario digital holandés ha recibido el 105% de su financiamiento para el lanzamiento del medio en el lapso de 8 días. The correspondent no incluye publicidad y sus ingresos provienen del financiamiento de sus lectores. Esto permite a los participantes, sentirse parte de un colectivo que puede cambiar para sí, la forma en la que se informa, y el modo como están procesadas las noticias.
Las jóvenes generaciones saben claramente que con los medios de financiamiento convencionales los desarrolladores terminan manejando el producto en la forma en que les produzca rentabilidad y esa rentabilidad no está siempre en consonancia con los deseos, las necesidades y las urgencias de los usuarios de esos productos.
Dentro de esta revolución en la forma de invertir con un retorno esperado, el crowdfunding inmobiliario emerge como una modalidad particularmente relevante, planteando nuevas dinámicas para la inversión en bienes raíces y el desarrollo urbano.
Ultimamente los proyectos de financiamiento colectivo de edificios está ganando popularidad, inclusive se están desarrollando proyectos de infraestructura urbana en diferentes partes del mundo con la forma de financiamiento colectivo. En ésta última modalidad, el crownfunding también está ganando adeptos entre miembros de las jóvenes generaciones. Este sector de inversión (tanto como el sector financiero) tienen la expectativa del retorno o rentabilidad por parte del inversor o financiador de un proyecto dado. En algunas casos se esperan ganancias de 8 a 10% sobre el capital invertido y aún más.
A medida que la comunidad reguladora internacional ha ido frenando la evasión de impuestos que se producía mediante la colocación de fondos en estructuras financieras en centros financieros extraterritoriales, el ámbito de los bienes raíces financiados con fondos colectivos no regulados abre oportunidades de inversión directa sin precedentes para el capital global (transnacional) en el tejido urbano. De este modo los portales de crowdfunding de bienes raíces en expansión son impulsados por inversores internacionales con gran necesidad de rendimiento, teniendo en cuenta que posteriormente a las crisis de las carteras, los rendimientos son muy escasos y las tasas de interés se mantienen en los mínimos históricos.
En relación a los marcos regulatorios tenemos que tener en cuenta que este es un campo relativamente nuevo y en constante evolución. La falta de una regulación clara y homogénea es uno de los mayores riesgos, ya que crea un terreno fértil para las prácticas fraudulentas y la protección insuficiente de los inversores: Mientras algunos países han avanzado en marcos regulatorios específicos, otros tienen lagunas o aplican normativas financieras existentes que no se ajustan perfectamente al modelo de crowdfunding, operatividad que se sitúa en la intersección de las leyes de valores (mercados financieros), las leyes inmobiliarias y, a veces, las leyes de tecnología financiera (fintech), lo que dificulta su encuadre. "Sandbox" Regulatorios: Algunos países han implementado "sandboxes" regulatorios, que son entornos controlados donde las empresas de fintech pueden probar nuevos modelos de negocio con una supervisión regulatoria más flexible, antes de que se establezcan regulaciones formales. Esto busca fomentar la innovación, pero puede implicar riesgos para los inversores.
En la Unión Europea (UE) aunque ha habido esfuerzos por armonizar, la implementación de la Regulación (UE) 2020/1503 sobre proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas (ECSP) es relativamente reciente (plena aplicación desde 2021-2022). Antes de esto, la regulación variaba significativamente entre estados miembros. Esto significaba que una plataforma podía operar en un país con poca supervisión y atraer inversores de otros países con mayores protecciones. En Estados Unidos: La Ley JOBS (Jumpstart Our Business Startups Act) de 2012 y las posteriores regulaciones de la SEC (especialmente la Regulación Crowdfunding (Reg CF) y la Regulación A/A+) legalizaron el crowdfunding de valores, pero impusieron límites a la cantidad que se puede recaudar y a los tipos de inversores que pueden participar (inversores acreditados vs. no acreditados). Aún así, la complejidad de las reglas puede dejar a algunos proyectos o plataformas en zonas grises. América Latina es una región con un panorama regulatorio muy diverso y, en general, menos desarrollado para el crowdfunding inmobiliario. Por ejemplo México ha avanzado con su Ley Fintech (2018), que regula las Instituciones de Tecnología Financiera, incluyendo las plataformas de financiación colectiva. Es uno de los marcos más completos de la región. Chile, Colombia, Brasil, Argentina han implementado o están en proceso de implementar normativas específicas (ej. la Resolución General 942/2022 de la CNV en Argentina para Plataformas de Financiamiento Colectivo). Sin embargo, la aplicación, el cumplimiento y la supervisión efectiva pueden ser un desafío, dejando espacio para la operación de plataformas no reguladas o con regulaciones laxas.
La disparidad en las regulaciones entre países latinoamericanos dificulta las operaciones transfronterizas y puede llevar a que plataformas busquen operar en jurisdicciones con menor supervisión, exportando riesgos a los inversores de otras naciones.
En Asia, en mercados como China se experimentó un auge y posterior crackdown regulatorio severo debido a la explosión de fraudes y P2P desregulado. Esto subraya la necesidad de una regulación robusta para que los ciudadanos tengan la suficiente protección si deciden invertir ahorros en este tipo de proyectos conjuntos.
Habría que ver si la modalidad del crowfunding, que aparece, como el ideal utópico de préstamos democratizados no termina convirtiéndose en una pesadilla en donde las inversiones al modo de dinero cataclísmico al decir de Jane Jacobs, lejos de urbanizar las ciudades a escala humana, profundice lo que ya está sucediendo: la urbanización en función solamente del rendimiendto financiero y la especulación. En su libro "Muerte y vida de las grandes ciudades" más precisamente en el capítulo "Dinero gradual y dinero cataclísmico"Jane Jacob describe las tres formas básicas en las que el dinero produce cambios tanto para generar decadencia como regeneración en una comunidad. Cualquiera de las diferentes formas de financiación, si se produce de forma masiva o cataclísmica, tiene, según Jacobs efectos deletéreos sobre las ciudades, en contraposición con la disponibilidad gradual del dinero que permite cambios también graduales, constantes, densos e inclusivos.
